農村房屋產權制度改革實施方案是什么？有人知道嗎？誰能夠指點一下？

美女的風格

近日，十八屆三中全會審議通過《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》(以下簡稱“《決定》”)，為新一輪土地制度改革勾勒了方向。《決定》明確提出建立城鄉統一的建設用地市場、農村集體建設用地與國有土地同權同價、完善土地二級市場等改革措施。新一輪土地制度改革的大幕已經開啟。改革開放以來，以實行家庭聯產承包責任制、土地拍賣制度等為代表的土地改革，解放了農村生產力，推動了城鎮化的發展。然而，我國目前的二元化土地管理結構弊端不斷凸顯，難以適應新型城鎮化建設的要求。而且，農民并沒有充分享受到土地轉讓和升值帶來的權益，土地財政問題也日益突出。如何打破土地二元結構限制，推動新型城鎮化，釋放新一輪制度紅利，成為這一輪土改的關鍵所在。對于《決定》提出的土地改革相關舉措與目標，應如何解讀、如何落實新一輪土地改革將給我國經濟發展帶來怎樣的紅利為回答以上問題，本報采訪了中國金融四十人論壇成員、國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松，中國國際金融有限公司首席經濟學家彭文生，中國農村金融論壇成員、中國社會科學院農村發展研究所研究員張曉山，是為北京圓桌第394期，以饗讀者?，F行土地制度的癥結：城鄉二元分割《21世紀》：十八屆三中全會《決定》提出，要建立城鄉統一的建設用地市場。這是新一輪土地制度改革的題中之義，是直面現行土地制度中城鄉二元分割格局的重要舉措。那么，城鄉二元分割格局存在哪些問題對我國經濟轉型和城鎮化建設有哪些影響巴曙松：中國的現行土地制度在世界上是*為獨特、*為復雜的制度。這套體系的核心內容可以概括為三點：二元分割、政府壟斷和非市場化配置。所謂二元分割是指城市和農村是完全分離的，采取了完全不同的兩種所有制制度。城市土地屬于國有，地方政府享有建設用地的處置權、出讓權和*權。農村土地則是農民集體擁有農地農用時的土地使用權、*權和轉讓權，但是在農地轉為非農用時，農民的土地權利在獲得原用途的若干倍數補償后即告喪失。所謂政府壟斷是指城市土地市場的供給是由地方政府通過征收農地而壟斷。并依據不同的土地使用用途，采取不同的土地出讓*：經營性用地是實行“招拍掛”的形式入市;政府以公共目的使用的土地通過“劃撥”的形式入市;工業用地在2004年之后名義上是采取“招拍掛”的形式出讓，但事實上還基本是根據成本價格出讓。所謂非市場化配置是指耕地占用實行審批制度，為確保糧食安全，中國實施了*嚴格的耕地保護制度，通過計劃手段保護18億畝耕地紅線。建設用地的供給則實施嚴格的指標控制。中國土地所有權和產權制度的二元分離，使得中國的土地市場也是分離的。農用地市場和城市建設用地市場是完全不同的兩個概念。農地的市場是只限于農地農用的市場，而農地轉非農用地則受到所有制的管制，必須要經過政府征收，農地不能自然變成建設用地。這種城鄉二元分割格局是中國土地制度的核心癥結，也是一系列問題的根源。這些問題日益成為制約中國經濟轉型和實現人口城鎮化的突出矛盾，這集中表現在三個方面：城中村的法外不集約利用。中國城鄉結合部地區的土地是當前土地使用效率*為低下，但面臨法律沖突*為劇烈的地段。按目前的制度安排，城市土地是國有的，農村土地屬于集體所有，但是在城鄉結合部地區的廣大土地，是在城市范圍內，而又屬于集體所有。這些土地按照憲法規定，應該收回國有，但政府又拿不出那么多錢來征地。據統計，在全國大小不同的城市中，擁有將近5萬個城中村，有2.6億人全部住在農村宅基地和農村集體建設用地上蓋的小產權房屋。工業用地的利用效率低下。目前，中國城市中工業用地占比過高，既未實現集約利用，又擠占城市宜居空間。工礦倉儲用地占建設用地供應的比重多年連續超過40%。城市內部工業用地占比也過高，一般在20%以上，有些甚至超過30%，遠遠高于國外15%的水平。過度依賴土地財政所帶來的金融風險。中國地方政府進行的城市建設的融資是依靠于土地抵押和政府信用。2013-2015年是政府土地抵押貸款的還款高峰期，土地出讓金的收入甚至成為了地方政府償債的*來源，宏觀經濟波動所造成的地價下降和購地減少會造成政府償債能力的迅速降低。因此，考慮到這些突出的問題，某種程度上，中國現行的土地制度的可持續性已經變弱，處于不改不行的地步，需要在改革上給予優先的考慮和安排。彭文生：我國現有的土地所有制具有城鄉二元分割特點。憲法第十條規定：“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”?，F有土地制度下，土地在農村和城市、農業和工業、商業及住宅之間的配置，通過地方政府而不是市場來完成。城鎮化過程不可避免地涉及農村土地轉化為城鎮住宅、工業及商業用地。現行模式，意味著政府壟斷土地一級市場，從農村征地，之后土地通過“招拍掛”出讓，然后對失地農民進行非市場化補償。現行土地制度對效率和公平的阻礙，首先是建設用地在城市和農村之間的配置不平衡。以城市化率每年上升1%的速度預計，2020年我國城鎮化率達到60%左右，城鎮人口約8.5億，比2012年底增加1.4億，需要更多的城市基礎設施和住房。即使按照人均100平米的低標準為新增城鎮人口提供工礦用地(2010年城市人均用地已達到142平米)，2020年城鎮用地總量也將突破11萬平方公里，與國土資源部土地利用總體規劃中10.65萬平方公里的控制目標存在缺口。城市工業用地轉化為住宅用地的困難更加劇了房地產用地的不足，不斷推高城市地價。與此同時，在農民工進城后，卻存在大量農村建設用地閑置和浪費，體現為農村人口在減少，但農村建設用地的數量反而在增加。農業部門效率低下。根據中科院發布的《2012年中國現代化》報告，2008年世界高收入國家人均農業勞動力人口創造的農業增加值是3.5萬美元，而中國僅為1584美元。中國江蘇和上海的農業勞動生產率，也不及高收入國家的10%。我國農業勞動生產率偏低，與土地分割、小塊運作、人均耕作面積小有很大關系。土地財政問題突出。2012年，地方政府獲取2.89萬億的土地轉讓金收入，相當于地方財政的47%。城市經營性土地由地方政府壟斷供應，帶來三個問題：地方政府追求高*，導致高地價，是房價持續、快速上升的原因之一;土地財政推動了地方政府*沖動，既影響整體的*效率，也加大了經濟的順周期特征，增加波動性;土地財政導致地方政府債務擴張，帶來金融風險。根據審計署2010年的審計報告，很多城市有一半到三分之二的城市建設*來自于土地出讓收入，政府性債務大約有40%要靠土地*來償還。農民沒有充分享受到土地轉讓和升值的權益。隨著城市土地價格的飆升，城市土地與農村土地之間的“剪刀差”越來越大?，F有的《土地管理法》規定，農村集體土地的征地補償標準不得超過所占耕地前3年平均產值的30倍。2011年征地補償約為103元/平，而土地出讓均價約為943元/平，這意味著農民在土地*中所獲得的比例不到11%。農民利益沒得到有效保障，不僅影響社會穩定，而且抑制農村居民財產性收入增長和轉移到城鎮居住的能力，不利于農民工市民化和城鎮化。

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數字時代

據我所知：
1、據住建部相關人士透露，住建部已經明確提出將治理違法建筑作為2015年需要重點突破的工作之一。因而，作為違法建筑的一種，違反城鄉規劃和土地用途的小產權房也將得到進一步解決。
2、國土部上報中央的農村土地制度改革試點方案獲批后，按照改革方案設計，征地制度、集體經營性建設用地入市、宅基地制度等農村土地制度改革將持續重點推進。2015年會選擇若干試點，進行土地制度改革試驗。
3、國土資源部瞄準社會高度關注的熱點問題，從部門實際和履職盡責出發，把集中開展違法建設、銷售“小產權房”突出問題專項整治工作，列入了“四風”突出問題專項整治工作方案。這項專項整治工作由部領導親自掛帥，要求剎風治亂，堅決叫停在建、在售“小產權房”，切實維護群眾權益。同時，國土資源部已組織人員先后赴5省(市)督辦“小產權房”違法用地查處工作。希望對你有幫助。

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八方赤子之心

(1)開展農村集體建設用地使用權制度改革。開展農村集體建設用地使用權確權登記發證工作。在尊重歷史、符合規劃、用地限額的基礎上，探索建立集體建設用地使用、調換、互換等體制機制，激活用好農村集體建設用地。在符合土地利用總體劃、城鄉建設規劃的前提下，集體建設用地可用于公益事業和探索用于公共性住房建設。
(2)開展農村房屋產權制度改革。開展對農戶和村鄉辦企業合法建房登記造冊工作，建立健全房屋登記管理制度，核發房屋所有權證，逐步實現城鄉房屋同證、同權。支持農戶通過出租合法住房增加財產性收入，利用住房發展農家樂、鄉村旅館、農產品加工等，增加經營性收入。支持農戶引進*、人才、技術、管理等進行合作開發、合伙經營。
(3)開展農村土地承包經營權制度改革。開展農村土地承包經營權的確權登記頒證工作，保持現有土地承包關系長久不變。堅持依法、自愿、有償的原則，支持引導農戶采取轉包、出租、互換、入股、轉讓或者其他*流轉土地承包經營權，支持土地向農村特色優勢產業流轉，帶動土地利用向規模、集約、高效方向發展，做大做強特色優勢產業。
(4)深化農村集體林權制度改革。建立健全集體林權制度改革長效機制，依法維護經營管理權穩定和林權權利人合法權益，鞏固集體林權制度改革成果。探索建立林權流轉管理服務新機制，加快開展林權抵押貸款工作，大力推進農民林業專業合作社建設，探索林下經濟發展的政策和模式，全面落實林木采伐、林權流轉、森林保險、*融資、產業扶持等配套政策，保護林業資源，促進林農增收、林業增效。
(5)開展農村小型水利工程產權制度改革。小
(1)型水庫由國有水庫管理單位管理，小
(2)型水庫可以單獨或連片成立管理單位管理，也可以由中型或小
(1)型水管單位代管，或由鄉鎮水利站及用水戶協會管理，明確管護主體，落實管護責任，確保工程安全運行和效益發揮。對農村集體所有的庫容10萬立方米以下的塘庫及其附屬設施，小
(2)型及其以下的引水、提水(含機電提灌站、水輪泵站)工程及其附屬設施，小水池、小水窖、小機井，小(微)型飲水安全工程和煙水配套工程等工程，可以采取拍賣、流轉等*，明晰所有權，明確水權和土地使用權，并進行確權和頒證。也可以采取*、承包、股份合作等形式，界定管理權，明確使用權和經營權，落實管護主體和責任。在保障工程主要功能不變和本村組優先的前提下，鼓勵農戶、聯戶、用水合作組織、村民自治組織以及自然人和其他法人積極參與農村小型水利工程產權制度改革和*農村小型水利工程建設。建立穩定的公益性農村小型水利工程管護經費公共財政補助機制。
(6)開展農村集體財產股份制改革。清理核實農村集體經濟組織資產、負債和所有者權益，經農村集體經濟組織成員會議確認、公示，鄉(鎮)人民政府簽署意見后，報縣級農業行政主管部門備案。在堅持集體資產歸集體經濟組織成員“共同所有”的前提下，嚴格按照制定方案、清產核資、資產量化、*設置、*界定、*管理、資產運營、*分配、監督管理的程序，實現向集體經濟組織成員“按份共有”。

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