土地使用權出讓*有哪些？麻煩說說。

陳經(jīng)理

土地使用權出讓的基本特征有：
1,土地使用權的出讓是以土地使用權和所有權的分離為基礎,國家作為土地所有者的地位不變,而土地使用權受讓人取得一種獨立的財產(chǎn)權利,包括所有權中占有,使用,和一定程度的處分權(如土地使用權轉讓,出租,抵押等),出讓土地使用權是一種與土地所有權相分離的獨立物權,不同于所有權中單純的使用權能.
2,國有土地使用權出讓由政府壟斷.土地使用權出讓只能是國有土地,土地使用權出讓方只能是市,縣(市)人民政府的土地管理部門,其他任何部門,單位,個人不得實施土地出讓行為.
3,土地使用權的出讓是有年限限制的,土地使用者享有土地使用權的期限以出讓合同中約定為限,但不得超過法律規(guī)定的出讓年限.
4,土地使用權出讓是有償?shù)?受讓方獲得一定年限的土地使用權是以向出讓人支付出讓金為代價,一般在出讓合同簽訂后的法定期限內(nèi),由受讓方一次性支付或法定期限內(nèi)分期支付.
5,土地使用權的出讓是土地使用權作為商品進入市場流通的步,反映作為土地所有者的國家與土地使用者之間的商品經(jīng)濟關系.

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地價款是指：以協(xié)議*取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以轉讓*取得土地使用權的，為實際支付的地價款；以拍賣*取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥*取得的土地使用權變更為有償使用的，為補交的土地出讓金實際出讓金標準按當?shù)氐胤揭?guī)定

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對城鎮(zhèn)國家所有的土地，我國按照土地所有權與使用權分離的原則，實行城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓、轉讓制度，對城鎮(zhèn)國有土地，公民可以通過下列*獲得土地使用權。
1、通過土地使用權出讓的*取得國有土地使用權。土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓的行為，出讓的實際辦法有協(xié)議出讓、招標和拍賣三種。公民可以依法作為國有土地使用權的受讓人，通過協(xié)議、招標或拍賣的*簽訂土地使用權出讓合同，交納土地出讓金，獲得土地使用權。
2、通過土地使用權劃撥的*取得國有土地使用權。土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。公民可以提出劃撥國有土地使用權申請。通過劃撥的*獲取的土地使用權沒有期限的限制，土地使用權人可以無限期的使用。
3、通過土地使用權轉讓的方法取得國有土地使用權。土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權在按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件*開發(fā)后，劃撥的土地使用權經(jīng)批準辦理了土地使用權出讓手續(xù)并補交土地使用權出讓金后都可以進行轉讓。公民通過轉讓的*取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。依照法律規(guī)定，土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物的所有權隨之轉讓，土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物的所有權時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權也隨之轉讓。

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空格鍵開

出讓土地使用權是土地使用者以向國有土地所有者代表支付出讓金為代價而原始取得的有期限限制的國有土地使用權。
1.出讓土地使用權的取得。①.出讓土地使用權的合法取得*為拍賣、招標、掛牌、協(xié)議。②.土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后60日內(nèi)支付全部土地使用權出讓金，領取土地使用權證，取得出讓土地使用權。依雙方約定采取分期付款*取得出讓土地使用權的，在未付清全部出讓金前，土地使用者領取臨時土地使用權證。
2.出讓土地使用權的內(nèi)容：①.出讓土地使用權人在出讓使用期限內(nèi)依法對土地享有占有權、使用權、*權和部分處分②.分期付款取得出讓土地使用權的，在領取臨時土地使用權證期間，土地使用者對土地不享有部分處分權。③.出讓土地使用權人對其使用土地上的地上建筑物、其他附著物享有所有權
3.國有土地使用的期限：①.依照國務院的現(xiàn)行規(guī)定，城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓的年限，按土地用途分為以下幾種情況：居住用地70年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；綜合或者其他用地50年。②.開發(fā)國有荒山、荒地、荒灘從事廣義的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，使用期限*長不得超過50年。③.國有土地所有者代表與用地者可在不超過出讓年限的前提下，在出讓合同中約定出讓年限。
4.改變出讓合同中的土地用途土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，應該取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)定或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調(diào)整土地使用權出讓金。
5.土地使用者應該依土地使用權出讓合同的約定開發(fā)、使用土地，不得在法定或約定的期限內(nèi)閑置土地。土地使用者轉讓土地使用權應該符合法定條件。

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有曙光不見得有希望

土地使用權分為國有土地使用權和集體土地使用權。國有土地使用權按照取得的*分為劃撥、出讓、作價出資（入股）、*、授權經(jīng)營、荒地拍賣、撥用宅基地、撥用企業(yè)用地、農(nóng)用地承包、集體土地入股、其他等。集體土地使用權包括集體農(nóng)用土地使用權和集體土地建設用地使用權。

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